Succession : estimer les biens immobiliers


Grande maison familiale héritage au bord d'un lac

Lors d’un décès dans une famille, la gestion des modalités de succession est rarement des plus simples pour les héritiers. Ils doivent faire estimer les biens immobiliers du défunt afin de déterminer le montant des droits de succession. Il faut en effet rapidement payer ces taxes, tout retard pouvant entrainer une majoration !

Qu’est-ce que la valeur vénale ?

Lorsqu’il est question d’une estimation immobilière dans le cadre d’une succession, le terme de « valeur vénale » revient souvent. Il s’agit de la valeur du bien immobilier au vu des conditions actuelles du marché. Déterminer la valeur vénale d’une propriété, c’est donc estimer quel pourrait être son prix de revente, en analysant les prix de biens similaires actuellement sur le marché.

Cette valeur est utile afin de calculer la répartition des parts entre les héritiers. Elle intervient également lors du calcul des droits de succession.

Homme comptant des tas de pièces à côté d'une figurine de maison en bois

Quels sont les risques en cas d’une mauvaise estimation ?

Certaines personnes pourraient alors être tentées de fournir au fisc une valeur du bien immobilier volontairement sous-estimée, afin de réduire le montant des droits de succession. Mais si l’estimation de votre maison à Nantes semble suspecte et trop basse aux yeux des services publics, qui possèdent leurs propres outils d’estimation, vous risquez de payer très chère cette « erreur » !

Sous-évaluation

Admettons que le bien immobilier soit vendu plus cher que ce qui avait été annoncé lors de l’estimation : le fisc taxera la plus-value ainsi réalisée par les héritiers. Pour éviter cela, il est impératif de faire une déclaration rectificative avant de signer la promesse de vente.

Si l’on considère que votre estimation immobilière n’est pas correcte, deux situations peuvent se présenter :

  • On vous qualifie « de bonne foi » (grâce à un dossier monté avec l’aide d’un notaire par exemple) et vous n’aurez qu’à payer un petit intérêt de retard, en plus de la somme manquante
  • Le fisc estime que vous êtes de « mauvaise foi » et apporte la preuve que vous avez essayé de réaliser des opérations frauduleuses, vous imposant ainsi des pénalités allant de 40 à 80% de la somme due

Surévaluation

Si au contraire vous avez surestimé la valeur du bien immobilier lors de la succession et que ce dernier est vendu à un prix bien inférieur à celui indiqué lors du paiement des droits de succession, vous serez là aussi perdant dans cette histoire. Vous aurez en effet payé des droits de succession trop élevés, et aurez du mal à prouver ceci au fisc.

Il vous faudra mettre en avant le fait que le bien immobilier a été vendu à « bas » prix non pas parce qu’il a lui-même perdu en valeur, mais parce que l’estimation qui en avait été faite n’était alors pas correcte.

Prouver ceci est donc plus facile lorsque la vente a lieu peu de temps après les démarches de succession. Si celle-ci se fait bien des années après le décès, il y a de grandes chances que l’administration fiscale considère que le bien a tout simplement perdu en valeur… Et ne rectifie donc pas vos droits de succession !

Personne âgée en train de signer un document sur les droits de succession

Que sont les droits de succession ?

Que vous souhaitiez faire une estimation immobilière à Lille, Paris, Toulouse ou Lyon, le résultat sera le même… Cette dernière vous est indispensable lors du calcul des droits de succession ! Les héritiers disposent en effet de 6 mois – après le décès du donataire – pour fournir au centre des finances publiques la déclaration de succession. En cas de retard :

  • On applique 0,20% d’intérêts par mois
  • Au bout de 12 mois, c’est une majoration de 10%
  • Elle passe à 40% trois mois après une mise en demeure

Les héritiers devront en effet payer un impôt sur les biens qu’ils reçoivent. Cette somme variera en fonction de la valeur du bien et du lien de parenté reliant défunt et héritier. Plus la personne était « proche » du donataire, moins elle aura à payer de droits de succession, grâce aux abattements.

Par exemple : un enfant peut bénéficier d’un abattement de 100 000 € sur les droits de succession. C’est-à-dire qu’il est possible de recevoir jusqu’à 100 000 € de l’un de ses parents sans devoir payer de droits de succession.

Tandis qu’un neveu ou une nièce n’aura droit qu’à 7 967 € d’abattement. Si l’on touche un héritage supérieur à cette somme de la part d’un oncle ou d’une tante, on doit donc payer des droits de succession.

 

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